Oggi vorrei parlarvi di un tema un po’ spinoso, ma molto importante: le compravendite immobiliari e tutto quello che c’è dietro, specialmente quando si tratta di case ristrutturate con delle agevolazioni fiscali. Lo so, sembra un casino con tutte quelle parole difficili come “nuda proprietà”, “usufrutto” e “detrazioni fiscali”. Ma state tranquilli, sono qui per aiutarvi a capire come funzionano queste cose.

In questo articolo, andremo insieme a scoprire passo dopo passo tutto quello che c’è da sapere. Da dove partire quando si vende o si compra, cosa fare con le agevolazioni fiscali che magari non avete ancora usato completamente, e come gestire situazioni un po’ particolari come le donazioni o l’usufrutto.

Insomma, ho preparato per voi una guida per fare chiarezza su questo tema e darvi alcune informazioni che vi servono nel caso vi trovaste a vendere casa con delle detrazioni fiscali a vostro vantaggio. Quindi, se avete in mente di vendere o comprare casa e volete farlo senza impazzire tra mille carte e termini complicati, siete nel posto giusto.

 

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Ma chi Sono e Perché Dovresti Ascoltare i Miei Consigli?

Prima di immergerci nell’argomento, permettimi di fare le dovute presentazioni. Il mio nome è Giovanni Zafettieri e faccio l’agente da oltre 23 anni.

Con il mio socio, gestisco 3 agenzie Fondocasa a Genova e sono l’unico referente del portale “Il Borsino Immobiliare” per la Liguria.

Questa posizione mi ha permesso di acquisire una visione profonda e dettagliata del mercato immobiliare italiano.

Con questa (doverosa) premessa alle spalle, proseguiamo nell’argomento!

Principi Generali

Contesto e Normativa di Riferimento

Le regole di base relative a queste situazioni sono delineate nel Testo unico delle imposte sui redditi (Dpr n. 917/1986) e nella circolare n.17/E dell’agenzia delle Entrate riguardante i bonus edilizi. È fondamentale comprendere che, di norma, le detrazioni non ancora fruite al momento della vendita si trasferiscono all’acquirente.

Trasferimento delle Detrazioni

L’articolo 16 bis, comma 8, spiega che, salvo diverso accordo tra le parti, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita all’acquirente. In caso di decesso del titolare del diritto, il beneficio fiscale si trasmette all’erede che mantiene il possesso diretto dell’immobile.

Importanza della Chiarezza Contrattuale

È cruciale che le parti siano consapevoli delle loro opzioni e delle possibili implicazioni fiscali della transazione, sottolineando l’importanza della trasparenza e della precisione nella redazione del contratto e di eventuali accordi aggiuntivi.

L’Accordo Diverso

Possibilità di Diversi Accordi

Il Tuir ammette la possibilità di un “diverso accordo tra le parti”, permettendo scenari in cui le detrazioni possono rimanere in capo al venditore. Questo può variare a seconda delle circostanze specifiche e dell’anno in cui viene stipulato il contratto.

Ruolo del Rogito e delle Scritture Private

Il rogito è un elemento chiave in queste transazioni, ma non l’unico strumento a disposizione. Le scritture private, autenticate da un notaio o altro ufficiale autorizzato, possono anche essere utilizzate per stabilire accordi riguardanti le detrazioni.

Consistenza nella Dichiarazione dei Redditi

È essenziale che il comportamento dei contribuenti nella dichiarazione dei redditi rifletta l’accordo stabilito, garantendo coerenza e conformità con le normative fiscali.

I Cambiamenti e la Possibilità di Ripensamento

Potenziali Modifiche Post-Accordo

Le normative fiscali italiane prevedono la possibilità di modificare l’accordo iniziale riguardante le detrazioni, attraverso la redazione di una nuova scrittura privata.

Limiti Temporali e Condizioni

Questa opzione è soggetta a restrizioni temporali e condizioni specifiche, in particolare in relazione alla presentazione della dichiarazione dei redditi e all’utilizzo effettivo delle detrazioni da parte del venditore.

Gli Altri Trasferimenti

Applicazione a Diverse Forme di Trasferimento

Le norme delineate non si applicano solo alla vendita, ma anche ad altre forme di trasferimento di proprietà, inclusa la donazione e la permuta.

Caso Particolare dell’Usufrutto

La costituzione di un diritto di usufrutto rappresenta un caso a parte, con le detrazioni non fruite che rimangono al nudo proprietario piuttosto che passare all’usufruttuario.

 

La Cessione di una Quota

Differenze nel Trasferimento di Quote dell’Immobile

Il trasferimento di una quota dell’immobile non comporta automaticamente il trasferimento delle detrazioni, a meno che la cessione non renda l’acquirente l’unico proprietario dell’immobile.

Eccezioni e Considerazioni

Esistono eccezioni a questa regola, e le parti devono essere consapevoli delle possibili implicazioni fiscali della cessione di quote dell’immobile.

 

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Domande Frequenti

È possibile specificare nel rogito che le detrazioni rimangano al venditore?

Sì, è possibile. Nel rogito si può stabilire che il venditore mantenga il diritto alle detrazioni non ancora fruite. In mancanza di questa specifica, le detrazioni passerebbero all’acquirente.

Le regole sul trasferimento delle detrazioni valgono anche per altri tipi di trasferimento immobiliare, come le donazioni?

Sì, le regole si applicano non solo alla vendita ma anche ad altri tipi di trasferimenti, come donazioni o permute. Tuttavia, il trasferimento delle detrazioni è consentito solo quando c’è un passaggio di proprietà completa dell’immobile.

Nel caso di nuda proprietà e usufrutto, a chi spettano le detrazioni?

Nel caso di nuda proprietà, le detrazioni restano al nudo proprietario e non si trasferiscono all’usufruttuario, perché il Tuir riconosce il trasferimento del beneficio fiscale solo in caso di vendita dell’immobile o situazioni assimilate.

 

Conclusione

Per concludere, la gestione delle detrazioni fiscali in caso di vendita, usufrutto, o altre forme di trasferimento immobiliare è un tema complesso e delicato. È fondamentale una comprensione approfondita delle normative vigenti e delle possibilità contrattuali a disposizione. Le detrazioni per lavori di ristrutturazione, se non ancora totalmente fruite, possono essere trasferite all’acquirente, ma esistono scenari in cui possono rimanere in capo al venditore, a seconda degli accordi stipulati. Questi accordi possono essere definiti attraverso il rogito o mediante scritture private autenticate, richiedendo coerenza nelle successive dichiarazioni dei redditi. In casi specifici, come la costituzione di un diritto di usufrutto o la cessione di una quota dell’immobile, le detrazioni si comportano diversamente, rimanendo spesso con il nudo proprietario o il venditore. È pertanto essenziale affrontare queste transazioni con chiarezza, attenzione e il supporto di professionisti esperti, per garantire una gestione ottimale degli aspetti fiscali e legali coinvolti.