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Genova, secondo le più recenti stime ha una popolazione di ben 586.180 abitanti.
Ma qual è la sua situazione immobiliare? Il prezzo delle case sta salendo o sta scendendo?
Ciao sono Giovanni Zafettieri agente immobiliare a Genova da oltre 20 anni titolare di 3 agenzie immobiliari a Genova e referente sempre per Genova del portale il borsino immobiliare
Capire le dinamiche dietro ogni fenomeno è fondamentale se non si vuole incorrere in errori molto pericolosi e, soprattutto, costosi.
E se da un lato è vero che, alla soglia del 2020, internet ci consente di ottenere facilmente ogni tipo di informazione, questo stesso accesso senza filtri può essere, a volte, un’arma a doppio taglio: per acquistare o vendere casa è necessario saper dare il giusto peso ad ogni tipo di notizia che leggiamo, ed affidarsi ad un metodo ed a una strategia ben precisa.
Negli ultimi anni, il mercato immobiliare genovese come quello del resto di tante altre province (ad esclusione di Milano) sta attraversando una fase molto delicata e, sebbene alcuni articoli di giornale parlino in senso positivo di questa apparente ripresa del mercato, la mia opinione è che ci sia ben poco da festeggiare.
Nel corso del 2018 si è infatti aggravato un fenomeno già iniziato durante l’anno precedente: il numero delle compravendite è aumentato, ma è diminuito il prezzo a cui gli immobili vengono venduti.
O forse, come si potrebbe azzardare, il numero delle compravendite è aumentato proprio a causa dell’abbassamento medio dei prezzi, oltre che ovviamente al fatto che gli istituti bancari hanno ripreso piuttosto generosamente a concedere credito in ambito immobiliare.
E se da un lato è vero che l’accesso al credito al credito è diventato molto più facile e sempre più giovani famiglie possono permettersi di accendere un mutuo, dall’altra parte, purtroppo, l’instabilità economica e lavorativa resta purtroppo invariata rispetto agli anni scorsi.
Il risultato anche in questo caso non fa sorridere: il numero delle sofferenze bancarie non accenna a diminuire e anche per l’anno … si attende un riversamento di circa … immobili derivanti da procedure giudiziarie di pignoramento.
QUANTE CASE CI SONO IN VENDITA A GENOVA?
Il portale online immobiliare.it riporta che ogni mese sul territorio genovese ci sono quasi 10.000 immobili in vendita. Tuttavia, diverse analisi statistiche riportano che più del 50% di questi immobili rimane invenduto.
Questo fenomeno può essere analizzato sotto diversi punti di vista, di natura demografica, strutturale e persino emotiva.
Il primo fattore da prendere in considerazione è quello demografico: bisogna considerare che, a Genova, su una popolazione di 586.180 persone, 164.515 abitanti hanno più di 65 anni.
Nel 2019, l’indice di vecchiaia per il comune di Genova rivela che ci sono 255,5 anziani ogni 100 giovani.
In poche parole, così come sta accadendo anche nel resto d’Italia, la popolazione di Genova sta progressivamente invecchiando, questa situazione contribuisce a “sovraffollare” il mercato immobiliare, dal momento in cui spesso, chi eredita un immobile ne ha già almenoo uno di proprietà.
(In Italia, paese di risparmiatori, le case di proprietà ammontano all’80% del totale)
Ma il problema non si ferma qui: allo stesso tempo, il numero di figli per ciascun nucleo familiare sta diminuendo. L’indice di natalità è passato da 7,8 figli ogni 1000 abitanti nel 2008 a 5,9 figli nel 2018.
L’invecchiamento della popolazione e la diminuzione del numero di figli fanno sì che la quantità delle case in vendita aumenti e, come succede per ogni altro prodotto, se offerta e richiesta sono contrastanti i prezzi continuano a scendere.
Oltre a ciò, la nuova struttura ridotta del nucleo familiare fa sì che gli appartamenti più richiesti siano solo quelli di piccolo taglio, che vengono venduti più facilmente di appartamenti di taglio maggiore, troppo grandi per le piccole famiglie.
Il secondo fattore di diminuzione del prezzo degli immobili è di natura strutturale.
La svalutazione del valore degli immobili fa parte infatti di un processo fisiologico.
In media, gli italiani fanno poca manutenzione sulle loro case: le case di famiglia finiscono per invecchiare e di conseguenza esercitare poca attrattiva su possibili compratori.
Gli immobili non ristrutturati, con il passare del tempo, perdono valore: uno studio dimostra che, di anno in anno, il valore di un immobile che non viene sottoposto ad alcuna manutenzione diminuisca di 1/33 ogni 12 mesi.
Se un immobile non viene tenuto in linea con le aspettative dei compratori, mantenendo ad esempio una buona classe energetica, finiture aggiornate e così via, avrà moltissime possibilità di rimanere invenduto per lungo tempo, o di venir ceduto, dopo mesi, ad un prezzo molto più basso di quanto siu sarebbe potuto realizzare.
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